Annonces immobilières : rôle de l’agent

Quel est le job d’un agent immobilier ? 

La mission essentielle de l’agent immobilier consiste à trouver un acquéreur ou un locataire pour le bien immobilier qui lui est confié par ses moyens de publicité, ses relations, son expérience dans la vie des affaires

C’est un métier où l’on vend un service de commercialisation de biens immobiliers.

Obligation de l´agent immobilier 

L’article 19 du code de déontologie précise que « lorsqu’il donne des informations sur sa qualité, sur ses activités professionnelles, ses qualifications et ses services, l’agent immobilier les délivre honnêtement et s’interdit de s’approprier indûment des titres ou compétences, que ce soit en général ou vis-à-vis d’un bien déterminé. » 

Dans les documents utilisés par l’agent immobilier il doit être impérativement indiqué :

  • Son numéro d’agréation IPI ;
  • la raison sociale de son établissement ou celle, accompagnée de la forme juridique, de la personne morale dans le cadre de laquelle il agit ; 
  • les mentions en matière de garantie financière ;
  • les mentions imposées par la loi. 

L´agent immobilier doit également apporter à son client toutes les informations correctes et relatives aux caractéristiques du service de la prestation et au plus tard à la conclusion du contrat. Il devra agir en fonction du besoin du consommateur.

Obligation de conseil et d’information 

L’article 1er du code de déontologie consacre le devoir de loyauté qui s’impose à l’agent immobilier. Celui-ci établit que dans le cadre de l’exercice de la profession, les agents immobiliers se conforment également aux principes de dignité. Ils doivent alors respecter les dispositions légales et réglementaires qui concernent cet exercice, L’agent immobilier est tenu de révéler sa qualité à l’égard de tout client, même potentiel. 

L’agent immobilier ne peut faire usage de manœuvres frauduleuses ou agressives en vue d’obtenir une mission de vente ou une mission de location immobilière

Obligation d’examiner la faisabilité de l’opération envisagée 

 Devoir général de collecter des informations utiles sur 

  • la description précise du bien immobilier faisant l’objet du contrat immobilier
  • vérifier si le bien immobilier est grevé ou non d’un droit réel ou d’une inscription hypothécaire (en cas de vente ou de location de plus de 9 ans) ; 
  • vérifier si le bien est libre et disponible [dans le cas contraire, préciser le droit de location, de conservation ou de jouissance qui le grève] ;
  • prix expertisé pour le bien immobilier ;
  • vérification des déclarations du vendeur.

Il y a lieu également de tenir compte de la législation, régionalement très diversifiée, et la réglementation applicable aux biens (droit du logement, urbanisme…). 

Quels sont les différents métiers 

Le contrat de mandat 

Le mandat est défini par le Code civil comme « l’acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre personne (le mandataire) le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom ». La définition du Code civil ainsi envisagée ne permet pas de rendre compte des caractéristiques essentielles du contrat de mandat. Dès lors, il convient de définir le mandat comme étant « un contrat par lequel une personne charge une autre personne d‘accomplir un acte juridique pour elle en son nom ». 

Le mandant est donc tenu par les actes que son mandataire a accomplis dans le cadre de sa mission décrite dans le contrat de mandat. En pratique, on considère que le contrat conclu entre le mandataire et un tiers, est censé conclu directement entre le mandant et ce tiers

Le contrat de courtage

Le contrat de courtage est celui par lequel un intermédiaire indépendant, appelé courtier, se charge de mettre en rapport deux ou plusieurs personnes en vue de leur permettre de conclure entre elles une opération juridique à laquelle il n’est pas lui-même partie. 

Exemple : le courtier immobilier place de la publicité, fait visiter l’immeuble, transmet les offres au propriétaire…

Principales différences entre le mandat et le courtage

La rémunération du courtier n’est en principe pas réductible alors que la rémunération du mandataire est réductible par le juge (cf. historiquement, gratuité du mandat) si le salaire est hors de proportion avec l’importance des services rendus.  Dans l’éventualité où le client résilie anticipativement le contrat, le courtier peut revendiquer l’indemnisation de son manque à gagner alors que le mandataire ne le pourrait pas. 

Le courtage peut se résumer à  avoir des biens en portefeuille et à les sortir  , vendre un service de recherche d’un candidat locataire ou candidat acquéreur en échange d’une rémunération (souvent %). 

L’information sur les biens 

Dans le cadre de ses obligations en terme d’information sur les biens à vendre ou à louer, l’agent immobilier intermédiaire :

  • veille toujours à ce que les prix des biens qu’il communique correspondent à ceux convenus avec le vendeur.
  • ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité et les caractéristiques essentielles des biens qu’il présente. 
  • ne procèdera à un affichage sur le bien qu’avec l’accord de son commettant et se conformera aux dispositions applicables en la matière pour le bien concerné.  

Les éléments essentiels de la transaction 

Éléments en dérogation au droit commun de la vente :

  • date du transfert de propriété ; 
  • les frais et taxes incombant à l’offrant ; 
  • transferts des risques ; 
  • garantie des vices caché ; 
  • entrée en jouissance ; 
  • mobilier incorporé ; etc 

Responsabilité de l’agent immobilier 

L’agent immobilier réclame à son commettant les documents et informations nécessaires à la réalisation de sa mission et procédera si nécessaire et dans la mesure de ses possibilités aux vérifications adéquates, de manière à lui permettre notamment de transmettre une information fiable aux personnes concernées par ladite mission. 

Il précisera, s’il y a lieu, les réserves sur les points à propos desquels il ne peut obtenir d’informations. Il informera son commettant de tout nouvel événement dont il a connaissance et susceptible d’avoir une incidence sur les droits et obligations de ce dernier.  

Les caractéristiques essentielles du bien  

  • Le prix  
  • la superficie,
  • les charges de copropriété ,
  • informations de copropriété, 
  • occupation, permis, sols, 
  • renseignements urbanistiques,
  • attestation électrique, 
  • prescription du lotissement, 
  •  La Performance Énergétique

La loi précise clairement qu’il est interdit de faire de la publicité pour un bien immobilier sans attestation PEB.

Les données du certificat PEB doivent figurer sur toutes les affiches et annonces publicitaires, et ce dans les trois Régions. Le certificat PEB doit aussi être communiqué par le vendeur au futur propriétaire avant la signature du compromis (ou du contrat

Quelles sont les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèces 

Cette obligation porte non seulement sur les « grosses réparations » qui incombent normalement au bailleur en cours de bail mais également sur les réparations locatives, soit celles dont la charge revient habituellement au preneur en cours de bail de location et couverte par une garantie locative

La jurisprudence met les travaux suivants à charge du bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance : 

  • rafraîchissement des peintures et papiers-peints ; 
  • mise en état du bon fonctionnement des installations et appareils sanitaires , de chauffage, de distribution d’eau, de gaz et d’électricité, des cheminées; 
  • mise en état des portes, fenêtres, serrures ; 
  •  incombe au bailleur, lors de la délivrance du bien, de vérifier si l’usage des appareils ménagers qui l’équipent, ne présentent pas de danger ;
  • les lieux loués doivent disposer d’une isolation sonore et thermique ainsi que d’une protection contre l’humidité suffisantes.