Wat is het werk van een makelaar?
De essentiële opdracht van de makelaar is het vinden van een koper of een huurder voor het onroerend goed dat hem is toevertrouwd door middel van zijn publiciteit, zijn relaties, zijn ervaring in het leven van de bedrijven.
Het is een beroep waarbij men een vastgoedmarketingdienst verkoopt.
Verplichting van de makelaar
Artikel 19 van de deontologische code bepaalt dat “wanneer hij informatie verstrekt over zijn kwaliteit, zijn professionele activiteiten, zijn kwalificaties en zijn diensten, de makelaar deze eerlijk verstrekt en zich onthoudt van het oneigenlijk toe-eigenen van titels of vaardigheden, hetzij in het algemeen of in verband met tot een bepaald goed. ”
In de documenten die door de makelaar worden gebruikt, moet worden aangegeven:
- Zijn IPI– registratienummer ;
- de vennootschapsnaam van haar vestiging of die, vergezeld van de rechtsvorm, van de rechtspersoon in het kader waarvan zij optreedt;
- verklaringen van financiële garantie;
- de wettelijk vereiste informatie.
De makelaar moet zijn klant ook alle correcte informatie bezorgen met betrekking tot de kenmerken van de dienst van de dienst en uiterlijk bij het sluiten van het contract. Hij zal moeten handelen volgens de behoefte van de consument.
Advies- en informatieplicht
In artikel 1 van de deontologische code is de loyaliteitsplicht vastgelegd die aan de makelaar wordt opgelegd. Hiermee wordt vastgelegd dat makelaars bij de uitoefening van het beroep ook de beginselen van waardigheid in acht nemen. Ze moeten dan de wettelijke en reglementaire bepalingen met betrekking tot deze oefening naleven.De makelaar is verplicht om zijn hoedanigheid te onthullen met betrekking tot elke klant, zelfs potentiële.
De makelaar mag geen frauduleuze of agressieve manoeuvres gebruiken om een verkoopopdracht of een vastgoedverhuuropdracht te bekomen .
Verplichting om de haalbaarheid van de voorgestelde transactie te onderzoeken
Algemene plicht om nuttige informatie te verzamelen over:
- de nauwkeurige omschrijving van het vastgoedobject van het vastgoedcontract ;
- controleren of het onroerend goed al dan niet bezwaard is met een zakelijk recht of een hypothecaire inschrijving (bij verkoop of verhuur van meer dan 9 jaar);
- controleer of het onroerend goed vrij en beschikbaar is [zo niet, specificeer het recht van verhuur, instandhouding of gebruik dat erop van toepassing is];
- getaxeerde prijs voor het onroerend goed;
- verificatie van de verklaringen van de verkoper.
Er moet ook rekening worden gehouden met de wetgeving, die regionaal zeer divers is, en de regelgeving die van toepassing is op onroerend goed ( huisvestingsrecht , stedenbouw, enz.).
Wat zijn de verschillende beroepen?
Het mandaatcontract
Het mandaat wordt door het Burgerlijk Wetboek gedefinieerd als “de handeling waarbij een persoon (de principaal) een andere persoon (de agent) de bevoegdheid geeft om namens hem iets voor de principaal te doen”. De aldus beoogde definitie van het Burgerlijk Wetboek maakt het niet mogelijk rekening te houden met de essentiële kenmerken van de agentuurovereenkomst. Daarom is het passend om het mandaat te definiëren als “een contract waarbij een persoon een andere persoon toevertrouwt om namens hem een rechtshandeling voor hem te verrichten”.
De principaal is dus gebonden aan de handelingen die zijn lasthebber heeft verricht in het kader van zijn opdracht beschreven in het mandaatcontract. In de praktijk wordt de tussen de agent en een derde gesloten overeenkomst geacht rechtstreeks tussen de principaal en deze derde te zijn gesloten.
Het bemiddelingscontract
De bemiddelingsovereenkomst is er een waarbij een onafhankelijke tussenpersoon, een makelaar genaamd, verantwoordelijk is voor het samenbrengen van twee of meer personen om hen in staat te stellen een rechtshandeling te sluiten waarbij hij zelf geen partij is.
Voorbeeld: de makelaar plaatst advertenties, toont het gebouw, stuurt offertes naar de eigenaar, enz.
Belangrijkste verschillen tussen mandaat en makelaardij
De bezoldiging van de makelaar is in principe niet herleidbaar, terwijl de bezoldiging van de makelaar door de rechter kan worden verminderd (vgl. historisch vrij kantoor) indien het loon niet in verhouding staat tot het belang van de geleverde diensten. In het geval dat de klant het contract voortijdig beëindigt, kan de makelaar aanspraak maken op een vergoeding voor zijn gederfde inkomsten wanneer de agent dat niet kon.
Makelaardij kan worden gereduceerd tot activa in portefeuille hebben en deze eruit halen, het verkopen van een zoekservice voor een aspirant-huurder of aspirant-koper in ruil voor een vergoeding (vaak %).
Informatie over onroerend goed
Als onderdeel van zijn verplichtingen op het gebied van informatie over goederen te koop of te huur, zal de bemiddelende makelaar:
- ziet er steeds op toe dat de prijzen van de goederen die hij meedeelt overeenstemmen met de prijzen die met de verkoper zijn overeengekomen.
- mag in zijn advertenties en aankondigingen mensen niet misleiden over de beschikbaarheid en essentiële kenmerken van de goederen die het aanbiedt.
- zal slechts met instemming van haar opdrachtgever op het onroerend goed verschijnen en zich houden aan de ter zake geldende bepalingen voor het betreffende onroerend goed.
De essentiële elementen van de transactie
Artikelen in afwijking van het gewone kooprecht:
- datum van eigendomsoverdracht;
- de door de aanbieder te betalen vergoedingen en belastingen;
- risico-overdrachten;
- garantie tegen verborgen gebreken;
- in gebruik nemen;
- ingebouwd meubilair; enzovoort
Aansprakelijkheid van de makelaar
De vastgoedmakelaar vraagt van zijn opdrachtgever de documenten en informatie op die nodig zijn voor de uitvoering van zijn opdracht en zal, indien nodig en voor zover mogelijk, de nodige controles uitvoeren om hem in het bijzonder in staat te stellen betrouwbare informatie door te geven aan de personen op wie de voornoemde missie betrekking heeft.
Hij zal, indien nodig, de voorbehouden specificeren op de punten waarover hij geen informatie kan verkrijgen. Hij zal zijn opdrachtgever op de hoogte brengen van elke nieuwe gebeurtenis waarvan hij kennis heeft en die een impact kan hebben op diens rechten en plichten.
De essentiële kenmerken van het onroerend goed
- De prijs
- Oppervlakte,
- mede-eigendomskosten,
- mede-eigendom informatie,
- bezetting, vergunningen, bodems,
- stedenbouwkundige informatie,
- elektrisch certificaat,
- voorschrift van de onderverdeling,
- Energieprestaties
- De wet bepaalt duidelijk dat het verboden is om onroerend goed te adverteren zonder een PEB-certificaat.
De gegevens van het PEB-certificaat moeten op alle affiches en advertenties in de drie Gewesten verschijnen. Het PEB-certificaat moet ook door de verkoper aan de toekomstige eigenaar worden meegedeeld voordat het compromis (of het contract) wordt ondertekend
Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder?
De verhuurder is verplicht de zaak in welke vorm dan ook in goede staat af te leveren.
Deze verplichting heeft niet alleen betrekking op “grote herstellingen” die normaliter voor rekening van de verhuurder komen tijdens de huur, maar ook op huurherstellingen, dat wil zeggen die waarvan de last gewoonlijk voor rekening komt van de huurder tijdens de huur overeenkomst en gedekt door een huurwaarborg .
De jurisprudentie maakt de volgende werkzaamheden tot de verantwoordelijkheid van verhuurder als onderdeel van zijn leveringsplicht:
- verfrissende schilderijen en behang;
- goede werking van sanitaire installaties en toestellen, verwarming, water-, gas- en elektriciteitsdistributie, open haarden;
- reparatie van deuren, ramen, sloten;
- De verhuurder is ervoor verantwoordelijk om bij aflevering van de zaken te controleren of het gebruik van de
- daarop gemonteerde huishoudelijke apparaten geen gevaar oplevert;
- het gehuurde dient voldoende geluids- en warmte-isolerend te zijn alsmede bescherming tegen vocht.